La petite surface : l’investissement locatif star
Prisées par les étudiants et les jeunes actifs, les logements de 9 à 39 m² se déclinent en studios, appartements T1 et T1 bis (une pièce principale, cuisine, salle de bains et mezzanine ou coin nuit). Pour un prix accessible, la petite surface offre souvent une très bonne rentabilité brute dans le cadre d'un investissement locatif : de 5 à 8 % pour les studios.
Les avantages d'un petit appartement pour un investissement locatif
Rapportés au nombre de mètres carrés loués, les loyers des petits logements sont en effet plus élevés que pour tout autre type. Les charges locatives ainsi que les impôts fonciers sont au contraire réduits, puisque corrélés à la surface du bien. Enfin, les petites surfaces jouissent d'une demande locative généralement forte, en particulier à Paris et dans les villes universitaires.
Autre avantage et non des moindres : avec un investissement débutant à
50 000 euros, vous entrez dans le monde des investisseurs immobiliers. Un monde dans lequel la petite surface est un investissement locatif très recherché. Vous n'aurez aucun mal à revendre votre bien avec une plus-value.
Les inconvénients des petites surfaces sur le marché locatif
En contrepartie, les locataires des petites surfaces sont souvent plus « volatiles ». Ainsi, pour un studio meublé, un bail étudiant ne dure que 9 mois. Même s'il est reconductible, ce type de contrat entraîne souvent le départ du locataire à la fin de l'année universitaire.
Outre le fait qu'elle souffre d'un risque de vacance locative plus élevé, la petite surface exige d'engager plus souvent des travaux de remise en état. Ceux-ci peuvent faire baisser le rendement locatif de votre bien.
L'appartement de moyenne surface pour un investissement locatif rassurant
Un salon, une chambre, une cuisine, une salle de bains : les appartements de 40 à 80 m² attirent surtout les jeunes couples ou les locataires en télétravail. Très nombreux sur le marché, ces biens se négocient à des prix relativement accessibles, mais offre une rentabilité moindre par rapport aux petits logements : de 3 à 5 %. Les moyennes surfaces sont toutefois très intéressantes si vous visez la stabilité.
Gestion locative simplifiée : les avantages de la moyenne surface pour un investissement locatif
Moins enclins à déménager, les locataires des appartements T2 restent en moyenne 48 mois dans leur logement, contre 18 mois dans un studio. Une plus faible rotation qui fait également baisser le budget travaux. Bénéficiant souvent de deux revenus, les jeunes couples sont également moins à risques d'impayés.
Enfin, avec le développement du télétravail, les locations de surface moyenne sont de plus en plus demandées. Dans le même temps, leur prix d'achat au mètre carré est souvent inférieur aux plus petits appartements. De quoi donner envie de choisir ce type d'appartement pour un investissement locatif !
Les inconvénients liés au choix d'une surface moyenne pour un investissement locatif
Toutefois, pour ne pas faire baisser le rendement brut de ce type de logement, il est nécessaire de prendre garde à la localisation du bien. Ville, transports, proximité de l'hypercentre, services, emplois : l'emplacement est primordial pour espérer louer rapidement et à un niveau de loyer permettant de garantir une bonne rentabilité.
De plus, ces surfaces de 40 à 80 m² sont nombreuses sur le marché immobilier. Si cela constitue un avantage lors de l'achat, cela signifie une moindre plus-value, et parfois une difficulté à trouver un acheteur lors de la revente.
Sécurité et rentabilité d'un grand appartement pour un investissement locatif
Au-delà de 80 m², il s'agit généralement d'un appartement comportant au moins trois chambres ou d'une maison familiale. La location s'adressera aux couples avec enfants ou aux adeptes de la colocation. Des locataires généralement fiables, stables et très en demande. Toutefois, les grandes surfaces sont réputées offrir une moindre rentabilité locative avec un taux brut allant de 3 à 5 %.
Un investissement locatif idéal si vous visez une stabilité sur le long terme
Peu nombreuses sur le marché de la location, les grandes surfaces font l'objet d'une forte demande de la part des couples avec enfants et des jeunes en colocation. D'autant plus si l'investisseur a bien ciblé la localisation : proche des écoles, des bassins d'emplois et des transports. Ces logements rencontrent aussi du succès dans une ville universitaire telle que Toulouse, Rennes, Strasbourg, Lyon, Lille et Marseille.
Bien situé, un logement T4 ou plus connaît donc peu de rotations de locataires. Une fois bien installées, avec les enfants à l'école, les familles sont moins disposées à déménager. En conséquence, le budget travaux de réhabilitation est moindre malgré la surface. Si l'appartement ou la maison est proche d'une université, une colocation pour étudiants peut être louée presque en continu.
Les inconvénients d'une grande surface pour un investissement locatif
Avec un investissement plus élevé malgré un prix d'achat au mètre carré moindre, les grandes surfaces souffrent d'un rendement brut plus modeste : de 3 à 5 %. Toutefois, cette faible rentabilité peut être compensée par une revente facilitée et une plus-value intéressante. Les couples primo-accédants sont souvent en recherche de biens de ce type.
Attention toutefois à l'état du bien lors de l'achat. Au vu de sa surface, la remise en état d'une maison ou d'un grand appartement peut vite faire monter la facture.
La meilleure surface pour un investissement locatif dépend donc de votre profil investisseur et de votre recherche de rentabilité.
- Petite surface : rentabilité élevée, mais gestion locative plus compliquée.
- Moyenne surface : moindre rentabilité, mais stabilité des locataires.
- Grande surface : moindre rentabilité, revente facile, mais prix d'achat élevé.
Pour augmenter la rentabilité locative de votre logement, vous pouvez vous tourner vers un investissement loi Pinel et bénéficier de réductions d'impôts (sous conditions). Le groupe Pichet peut vous accompagner dans ce projet immobilier. N'hésitez pas à nous contacter.
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