Acheter un logement pour le louer : pourquoi est-ce rentable ?
Un investissement dans l'immobilier locatif reste l'un des meilleurs placements du marché. Grâce au crédit immobilier, acheter un logement pour le louer permet de se constituer un patrimoine sur le long terme tout en bénéficiant de revenus fonciers.
Investir dans l’immobilier locatif permet également de réduire ses impôts grâce à certains avantages fiscaux. Parmi les lois d'incitation à l'investissement locatif,les plus intéressantes permettent d'optimiser la performance d'un placement immobilier. Ce sont le dispositif Pinel et le régime de la LMNP (location en meublé non professionnelle)
Investissement locatif : quelle rentabilité espérer ?
La rentabilité locative d'un investissement immobilier varie généralement entre 2 à 8 %. Pour estimer la performance du logement que vous souhaitez acheter et mettre en location, vous devez calculer son rendement locatif. Ce ratio met en balance les revenus annuels générés par un logement en location par rapport au prix d'achat. Trois modes de calculs mesurent la performance locative d’un investissement immobilier. Il s'agit du rendement brut, net et net d’impôts.
Calculer la performance d'un investissement immobilier grâce au rendement locatif brut
Le rendement locatif brut se calcule en divisant le loyer annuel brut par le prix du logement. Le résultat est ensuite multiplié par 100. Notez qu'aucuns frais n'entrent dans le calcul. Le coût de l'emprunt immobilier et la vacance locative ne sont pas pris en compte. Le rendement brut constitue donc un indicateur intéressant pour estimer la performance de votre investissement immobilier. Cependant, seule la rentabilité nette donne une vision fine des frais liés à votre placement.
Voici la formule pour calculer la rentabilité locative brute :
- (loyer annuel/ prix d'achat) × 100
Investissement immobilier : le calcul du rendement locatif net
Le taux de rentabilité net d'un investissement locatif s'obtient en retranchant les frais et les charges des loyers annuels. Ces charges sont les suivantes :
- emprunt immobilier ;
- impôts fonciers ;
- travaux et entretien ;
- assurance loyers impayés.
Ces frais peuvent également concerner les charges non récupérables. Il s'agit notamment des frais de gestion du mandataire ou de l’agence immobilière, de la rémunération du gardien, etc.
Voici la formule pour calculer la rentabilité locative nette :
- [(loyer annuel - frais et charges)/(prix d'achat + coût du crédit immobilier)] × 100.
Le rendement locatif net d’impôt
Pour calculer le rendement net d’impôt de votre investissement immobilier, il faut reprendre la rentabilité nette de charges. On y intègre alors l'impôt sur les revenus fonciers et les avantages offerts par les différents dispositifs fiscaux (Pinel, location en meublé non-professionnelle, etc.).
Optimiser la performance d'un investissement locatif grâce au dispositif Pinel ou au statut LMNP
Quelle stratégie fiscale choisir pour tirer le maximum de votre projet dans l'immobilier locatif ? Si vous optez pour l'achat d'un logement dans l'immobilier neuf, deux dispositifs d'incitation à l'investissement locatif peuvent optimiser la rentabilité de votre investissement. Il s'agit du dispositif Pinel et du régime LMNP (location meublée non professionnelle).
Le dispositif Pinel pour soutenir la performance locative d'un investissement immobilier
Booster la performance locative de son investissement immobilier par le biais d'avantages fiscaux : telle est la finalité de la loi Pinel. Cette mesure fiscale concerne tout investissement locatif réalisé dans l'immobilier neuf jusqu'au 31 décembre 2022. Ce dispositif offre une réduction d’impôt calculée sur le prix d'achat du logement. Le taux de cette réduction fiscale varie de 12 % à 21 %, selon que l'investisseur s'engage à mettre son logement en location durant 6, 9 ou 12 ans.
Acheter pour louer : les conditions d'éligibilité et les avantages fiscaux du dispositif Pinel
Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement neuf doit être situé dans un bâtiment collectif. L'appartement doit être implanté en zone tendue ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). Il doit être proposé en location nue comme habitation principale dans l’année suivant son achat. Le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire. Le loyer et les revenus du locataire ne peuvent pas dépasser les plafonds fixés par le code général des impôts.
La loi Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu. Cette réduction peut atteindre :
- 36 000 euros pour un engagement de location de 6 ans ;
- 54 000 euros pour un engagement de location de 9 ans ;
- 63 000 euros pour un engagement de location de 12 ans.
Dispositif Pinel Plus : ce qui change jusqu'en 2024 pour vos investissements locatifs
À partir de 2023, de nouveaux critères d'éligibilité seront à prendre en compte dans le cadre du dispositif Pinel+. Dès cette date, le logement devra répondre aux normes environnementales RE 2020 et atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE) en 2024. Il devra également respecter un seuil minimal pour la surface habitable. Le taux de réduction d'impôt du dispositif Pinel+ demeure identique au dispositif Pinel classique.
Investissement locatif rentable : acheter un logement pour le louer en LMNP
Le régime LMNP (location meublée non professionnelle) permet de bénéficier d'avantages fiscaux. Avec le statut de loueur en meublé non professionnel, il est possible d’amortir le bien immobilier sur plusieurs années en percevant des loyers imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les charges liées à la gestion du logement et les intérêts du prêt immobilier peuvent être déduits.
Pour bénéficier du régime LMNP, le propriétaire ne doit pas être inscrit au registre des commerces et des sociétés. Les recettes issues de la location meublée doivent demeurer inférieures à :
- 50 % des revenus du foyer fiscal ;
- 23 000 euros.
Vous souhaitez acheter un logement pour le louer et vous avez besoin de conseils pour choisir la meilleure stratégie ? N’hésitez pas à solliciter nos équipes pour vous aider à estimer la rentabilité de votre investissement locatif. Quel que soit votre projet d'investissement immobilier, nos services vous accompagnent afin de faire les choix adaptés à votre profil investisseur.