Quel est l'état actuel du marché immobilier à Bordeaux ?
Si la ville de Bordeaux attire autant les étudiants et les familles que les investisseurs immobiliers depuis une quinzaine d'années, ce n'est pas sans raison. La métropole bordelaise bénéficie d'un emplacement géographique stratégique et d'une croissance économique dynamique. Un succès qui n'est pas sans conséquences sur le marché immobilier local, ni sur le montant des loyers.
Une offre de logements insuffisante dans les principaux quartiers de Bordeaux
La ville de Bordeaux ne manque pas d'avantages. Située à deux heures de Paris en TGV, et à moins d'une heure de l'océan Atlantique, elle est le parfait mélange entre dynamisme et douceur de vivre. Ces avantages ne passent pas inaperçus : en dix ans, la ville de Bordeaux a vu sa population considérablement augmenter, avec plusieurs milliers de nouveaux habitants chaque année.
Face à cet engouement pour Bordeaux, le marché immobilier local s'est rapidement tendu. Avec une demande bien supérieure à l'offre, les habitants ont de plus en plus de difficultés à trouver un logement. Dans certains quartiers du centre-ville, comme les Chartrons, ou à proximité de la place de la Bourse, la recherche d'un appartement, à l'achat ou en location, relève du parcours du combattant.
Un prix d'achat au mètre carré élevé dans tous les quartiers de Bordeaux
La liaison ferroviaire Paris-Bordeaux et l'installation de nombreuses entreprises dans la métropole bordelaise ont provoqué un véritable emballement du marché immobilier local. Les cadres parisiens aux revenus confortables, qui se sont progressivement installés à Bordeaux, ont contribué à faire augmenter les prix de l'immobilier dans la métropole. Mais l'insuffisance de l'offre locative est aussi responsable : face à la rareté des biens à vendre, les prix de l'immobilier se sont envolés dans tous les quartiers de Bordeaux, tout comme le montant des loyers.
Dans le quartier de l'Hôtel de ville, le prix moyen d'un logement ancien a connu une hausse de presque 20 % en 5 ans. Dans le quartier de Nansouty, la flambée des prix avoisine les 28 %. Ainsi, il devient de plus en plus difficile de trouver un logement à moins de 5 000 euros du mètre carré dans Bordeaux intra-muros. Le marché de l'investissement immobilier locatif est donc nécessairement impacté par cette forte tension, présente dans tous les quartiers de Bordeaux.
Investir dans un bien immobilier neuf à Bordeaux avec les dispositifs de défiscalisation
Investir dans un bien immobilier neuf à Bordeaux ne manque pas d'avantages. Pour stimuler la construction de logements neufs dans les quartiers sous tension, le gouvernement a créé différents programmes de défiscalisation, comme le dispositif Pinel ou la loi Censi-Bouvard. Ils permettent de plafonner le montant des loyers et d'améliorer l'offre locative dans certaines villes, dont la métropole bordelaise.
Acheter un appartement neuf dans Bordeaux : un investissement immobilier locatif rentable
Bordeaux fait partie des villes les plus appréciées de France, aussi bien par les étudiants que par les familles. Le marché locatif est un secteur porteur, qui a toujours de quoi séduire les investisseurs immobiliers. Si l'achat d'un logement neuf coûte plus cher, il offre aussi de nombreux avantages. Les normes de construction sont plus exigeantes aujourd'hui et font grimper le coût de construction, mais elles offrent plus de confort à vos locataires.
Les logements neufs sont conformes aux dernières normes. Avec la réforme récente du diagnostic de performance énergétique (DPE), et l'interdiction progressive de louer des logements énergivores, investir dans un bien immobilier neuf est un avantage de choix. Vous trouverez plus facilement des locataires avec ce type de bien. Ces logements neufs sont sous garantie décennale. Vous n'aurez pas de travaux à prévoir pendant plusieurs années.
Profiter d'un dispositif de défiscalisation pour optimiser votre investissement immobilier locatif
Acheter un logement neuf pour le mettre en location peut vous faire bénéficier de certains avantages fiscaux, tout en vous constituant un patrimoine. C'est le cas du dispositif prévu par la loi Pinel, applicable dans la métropole bordelaise. Ce programme de défiscalisation est soumis à certaines conditions :
- vos locataires ne doivent pas dépasser un certain niveau de revenus ;
- le montant du loyer est plafonné ;
- vous devez louer un bien non meublé ;
- vous vous engagez à louer pendant plusieurs années (6 à 12 ans).
Si l'investissement immobilier locatif en loi Pinel est le dispositif de défiscalisation le plus connu, il en existe d'autres. La loi Censi-Bouvard concerne l'achat d'un appartement neuf meublé dans une résidence de services pour étudiants ou séniors. Elle permet de réduire le montant de vos impôts grâce à différents avantages fiscaux. La ville de Bordeaux accueille une importante communauté d'étudiants. Cet investissement immobilier locatif peut donc être particulièrement rentable.
Envisager l'investissement immobilier locatif comme un placement à long terme
Rentabiliser un investissement immobilier locatif prend plusieurs années. Dans un contexte immobilier tendu comme à Bordeaux, il est préférable d'avoir une vision de votre projet à long terme. Investir dans un quartier à fort potentiel et conserver votre bien plusieurs années peut être une stratégie payante pour augmenter votre patrimoine.
Investir à Bordeaux dans un quartier à fort potentiel
Pour compenser l'insuffisance de l'offre locative, la ville de Bordeaux a entamé un vaste programme de rénovation urbaine dans certains quartiers. C'est le cas du quartier de la gare Saint-Jean et du sud de Bordeaux. Les programmes immobiliers neufs éligibles au dispositif Pinel y sont nombreux. Ils sont situés à proximité du centre-ville et offrent un bon niveau de services. Lorsque les travaux seront terminés, les nombreux avantages de ces quartiers flambant neufs feront grimper les prix d'achat des biens immobiliers.
Si vous avez pour projet d'investir dans une résidence pour étudiants, votre choix doit se porter sur un quartier proche des différents pôles universitaires de Bordeaux (quartier Nansouty ou quartier des Chartrons). Le quartier du centre-ville, autour de la place de la Victoire, est aussi très apprécié des étudiants pour son caractère animé. La pénurie de logements est telle que vous trouverez facilement des locataires pour votre investissement immobilier. Les petites surfaces, comme les studios ou les appartements deux pièces, sont les plus recherchées par les étudiants bordelais.
Conserver votre investissement immobilier locatif pendant plusieurs années
Pour que votre investissement immobilier locatif dans Bordeaux soit rentable, vous devez conserver votre logement plusieurs années. Entre les frais d'acquisition, les taxes, et les intérêts de votre crédit immobilier, acheter un bien pour le revendre l'année suivante n'est pas rentable. En moyenne, il faut au moins 5 années pour rentabiliser un achat immobilier. Par ailleurs, si vous avez acheté un logement dans un quartier en pleine rénovation, vous devez attendre la fin des travaux pour que votre achat ait pris de la valeur sur le marché immobilier.
Les investisseurs immobiliers ont encore de beaux jours devant eux à Bordeaux. La métropole bordelaise bénéficie d’une croissance dynamique et les opportunités de trouver un investissement immobilier locatif rentable, avec une réduction d'impôts, sont nombreuses. Vous souhaitez découvrir le marché bordelais de la location ? Contactez nos experts en immobilier afin de bénéficier des meilleurs conseils pour votre projet.
