Investissement locatif dans une résidence sénior : comment ça marche ?
La résidence sénior est un type de logement spécifique, réservé aux personnes âgées. Elle ne doit pas être confondue avec l'Ehpad ou la maison de retraite. Ce mode d'hébergement propose des logements (appartements ou maisons) confortables et autonomes, au sein d'un ensemble immobilier sécurisé. Sa gestion simplifiée, sa défiscalisation et ses nombreux services offrent des avantages à l'investisseur comme au locataire.
Qu'est-ce qu'une résidence pour séniors ?
Les résidences pour séniors sont destinées aux personnes âgées qui souhaitent conserver leur indépendance, tout en vivant dans un environnement sécurisé. Ce type de résidence offre de nombreux services, que le locataire peut choisir selon ses besoins et son mode de vie.
Différentes prestations sont souvent disponibles sur place, notamment :
• un accueil et une conciergerie ;
• un restaurant ;
• un service d'aide ménagère ;
• des activités de loisirs.
Il ne faut pas confondre les résidences pour séniors et les maisons de retraite ou Ehpad. Ces établissements sont en effet destinés à accueillir des personnes dépendantes, dont l'état nécessite un suivi médical. En résidence sénior, le locataire est valide et autonome. Les logements proposés sont donc de vrais appartements. Les locataires versent un loyer mensuel au propriétaire, comme pour tout appartement ou maison. Ils sont titulaires d'un bail commercial.
Quelles sont les caractéristiques de l'investissement immobilier en résidence sénior ?
La résidence sénior est une catégorie de résidence de services, au même titre que les résidences pour étudiants ou de tourisme. Elles sont en général construites en ville, à proximité des commodités (commerces, marché, loisirs). Elle s'adresse uniquement aux personnes âgées, même s'il n'y a pas d'âge légal minimum pour s'y installer. Ce type d'hébergement est destiné à favoriser le lien social, grâce à ses nombreux espaces communs.
Dans une résidence sénior, la gestion locative est automatiquement confiée à l'exploitant de l'immeuble. Ainsi, l'investisseur n'a pas à chercher de locataire, ou à faire d'état des lieux. Ces missions sont remplies par le gestionnaire, contre un pourcentage des loyers.
Le propriétaire est avant tout un investisseur, libéré de toutes contraintes de gestion locative. Il n'entre pas en contact avec son locataire. Ses loyers lui sont versés par l'intermédiaire du gestionnaire. Il s'agit donc d'un investissement locatif peu contraignant pour le propriétaire du logement.
Peut-on défiscaliser en devenant propriétaire d'un logement pour séniors ?
L'achat d'un appartement dans une résidence pour séniors peut vous faire bénéficier d'avantages fiscaux. La location meublée non professionnelle (LMNP) vous permet de défiscaliser grâce à votre investissement immobilier.
Avantages du statut LMNP pour investir dans une résidence sénior
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est ouvert à tout propriétaire d'un logement loué meublé. Le bailleur doit mettre à disposition de son locataire un certain nombre d'équipements, dont la liste est fixée par arrêté. En contrepartie, le statut fiscal est plus avantageux qu'en location nue.
Les revenus locatifs perçus par l'investisseur doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le propriétaire d'un logement loué meublé peut ainsi bénéficier :
- du remboursement de la TVA à 20 % ;
- d'un abattement forfaitaire de 50 % du montant des loyers, en régime micro-BIC ;
- de la déduction des charges et de l'amortissement du bien en régime réel.
Il est donc possible de réduire de façon significative le montant de vos impôts grâce au statut LMNP.
Comment réussir son investissement locatif en résidence pour séniors ?
La réussite de votre projet d'investissement immobilier en résidence sénior dépend de plusieurs facteurs. Le choix de l'emplacement, du gestionnaire ou encore les prestations proposées sont des critères déterminants.
Achat en résidence pour séniors : attention à l'emplacement
Dans le cadre d'un investissement immobilier en résidence pour séniors, l'emplacement est essentiel. Vos futurs locataires sont des personnes âgées valides et autonomes. La résidence de services doit leur permettre de conserver une vie sociale active. Les résidences situées en cœur de ville sont donc à privilégier. Elles offrent un cadre de vie attractif, avec commerces et loisirs à portée de main.
Choix du gestionnaire : un critère essentiel pour la réussite de votre projet
Ne négligez pas ce critère au moment d'investir dans une résidence de services pour séniors. Le gestionnaire est une personne centrale dans votre projet d'investissement immobilier locatif. La satisfaction des locataires, et donc la rentabilité de votre placement dépendent de l'exploitant. Par ailleurs, vous lui versez une partie des loyers perçus. Vous êtes donc en droit de vérifier ses qualifications et son sérieux dans la gestion de la résidence.
Investir dans une résidence sénior : miser sur des prestations de qualité
Pour séduire facilement des locataires, vous devez investir dans une résidence de services avec des prestations haut de gamme. L'appartement ou la maison doit être de superficie adaptée. Inutile d'investir dans un logement trop grand. Les types d'appartement intermédiaires, d'environ 60 m², sont plus attractifs pour les séniors. En tant que logement meublé, il doit aussi proposer un cadre de vie et du mobilier confortable et fonctionnel.
Les services proposés dans la résidence peuvent aussi être de sérieux atouts. La présence d'un restaurant ou d'un jardin d'agrément sécurisé est très appréciée. Misez sur une résidence dynamique, qui propose des activités variées à l'attention de ses résidents.
Investir dans une résidence pour sénior offre de nombreux avantages fiscaux (LMNP, dispositif Censi-Bouvard). Avec son mode de gestion facilitée, entièrement délégué à l'exploitant, la résidence pour séniors est un placement sans contraintes. Vous souhaitez investir dans une résidence de services ? Pichet peut vous aider à concrétiser votre projet d'investissement immobilier locatif en résidence sénior.