Pourquoi la hausse du taux d’usure est une bonne nouvelle pour votre emprunt immobilier ?

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure :

• Correspond au taux maximum légal pratiqué par les établissements de crédit pour l’octroi d’un prêt. Votre TAEG (Taux Annuel Effectif Global) doit nécessairement être inférieur au taux d’usure. Le taux d’usure est donc un pourcentage plafond : les banques sont tenues de vous proposer un emprunt inférieur ou égal à ce taux. À ce titre, le taux d’usure protège les emprunteurs contre des propositions de prêts abusives. Au 1er mai 2023, le taux d’usure est fixé à 4,54% pour un emprunt sur 20 ans et plus
• S’applique aux prêts immobiliers et aux prêts à la consommation.
• Est révisé une fois par mois jusqu’au 31 juillet 2023. Hormis cette période, le taux d’usure est révisé chaque trimestre.
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Pour votre achat immobilier : mieux vaut maintenant que jamais

Pourquoi est-il pertinent de réaliser au plus vite votre projet immobilier ?

1. La baisse des taux est incertaine. L’inflation est toujours importante en France. L’Insee l’établit à +6,3% sur un an, en mars 2023. Le taux d’usure est amené à rester haut, voire à augmenter. Mieux vaut en profiter maintenant pour obtenir un prêt limité au TAEG de 4,54% sur 20 ans et plus.

2. Un taux d’usure élevé ne pénalise pas votre projet. En 2022, les professionnels de l’immobilier jugeaient le taux d’usure trop faible, car de nombreux ménages se voyaient refuser l’accès au crédit. En effet, les banques ne parvenaient pas à proposer des TAEG inférieurs au taux d’usure. Le taux d’usure est calculé par rapport à la moyenne des taux d’emprunt des 3 derniers mois. Les taux d’emprunt ayant fortement augmenté, l’écart avec le taux d’usure se réduit ce qui ralentit l’acceptation des dossiers. Mais cela tend à s'améliorer sur les prochains mois et de nombreux dossiers vont mécaniquement se débloquer.

 

3. Les prix de l’immobilier sont légèrement en baisse. Selon une étude publiée en 2023 par la Fnaim, le prix du mètre carré à Paris a baissé de 2% sur un an, au 1er février. Lyon est dans le même cas. Cette baisse est inégale sur le territoire. Toutefois, si vous souhaitez investir dans une des villes concernées, le moment est opportun.

4. Vous évitez de payer des loyers « à fonds perdus ». En effet, les locataires versent un loyer mensuel pour occuper le logement. Les sommes déboursées sont dites « perdues » car elles ne constituent pas un investissement. Elles sortent définitivement de votre patrimoine. Quand vous achetez un logement, l’équivalent du montant anciennement versé à votre bailleur peut servir à rembourser votre prêt immobilier. Dans ce cas, vous consolidez chaque mois votre patrimoine personnel.

5. L’investissement immobilier est un investissement de long terme. Une fois votre emprunt remboursé, vous gagnez en pouvoir d’achat. Soit parce que vous n’avez plus de loyers à débourser, soit parce que vos locataires vous versent un loyer mensuel. Plus votre investissement est réalisé tôt, plus longtemps vous profitez de ses atouts. À la revente, votre bien peut être valorisé lorsque vous le détenez depuis une longue période. Dans ce cas, il vous permet d’encaisser une plus-value. C’est particulièrement vrai des biens à haute performance énergétique. Face au coût de l’énergie, les logements les moins énergivores se revendent mieux.

6. Les taux d'intérêt ne resteront pas toujours élevés. Ils seront amenés à baisser. Dans ce cas, vous pouvez renégocier, voire racheter, votre prêt immobilier à un taux plus bas. Vous profiterez des conditions de prêt en vigueur. Cela vous permettra de réduire vos paiements mensuels et d'économiser de l'argent sur le long terme.

La hausse des taux d’emprunt impacte-t-elle votre achat immobilier ?

La hausse des taux d’emprunt a des conséquences pour les acheteurs immobiliers, puisque les sommes à rembourser sont plus importantes. Pour autant, « les prêts immobiliers sont restés accessibles à toutes les catégories d’emprunteur », souligne la Banque de France dans une note publiée en avril 2023. C’est vrai pour les primo-accédants, dont « la part dans la production de crédits pour l’achat d’une résidence principale représente presque un prêt sur deux en 2022, en augmentation par rapport à l’année précédente ». De plus, il est toujours possible de renégocier votre taux de crédit après quelques temps. Le plus important est donc de se concentrer sur le prix d’acquisition pour limiter votre effort financier.

Toutefois, vous pouvez revoir votre stratégie d’achat en vous adaptant à ce nouveau contexte. Par exemple, il peut être pertinent d’étudier les variations de prix au mètre carré sur le territoire. Quand vous visez un secteur géographique précis, vous pouvez regarder s’il existe des disparités de prix au m² au sein de ce secteur. N’hésitez pas à élargir votre recherche et à étudier les différences de prix au m² dans la zone et ses alentours. D’une commune à l’autre, voire d’un quartier à l’autre, les prix peuvent varier. Il est possible d’acquérir un logement plus spacieux en ciblant une localisation plus accessible.

Si vous achetez pour investir, vous pouvez vous intéresser aux villes dont les prix sont actuellement en recul. Vous pouvez également privilégier la performance énergétique du logement plutôt que son emplacement. En effet, les normes de performances énergétiques du parc immobilier locatif se durcissent. Des interdictions de louer sont déjà en application pour les logements les plus énergivores. Il est donc pertinent de posséder un logement conforme pour éviter d’éventuels travaux de mise aux normes dans les années à venir.

Si vous achetez votre résidence principale, l’achat dans le neuf vous offre plusieurs avantages, à commencer par le prêt à taux zéro (PTZ). Il s’agit d’un prêt d’État qui vous permet de financer jusqu’à 40 % de votre bien. Vous ne remboursez que le capital emprunté, sans intérêts, ni frais de dossier. Autre avantage d’un achat dans le neuf, les frais de notaire réduits qui oscillent entre 2 % à 3 % contre quelque 8 % dans l’ancien – une économie intéressante sur le montant final.

Si vous êtes attaché à une commune ou à un quartier précis, vous pouvez réévaluer la taille du bien recherché pour revoir votre stratégie d’achat. Combien de pièces vous sont réellement nécessaires ? Quelle superficie souhaitez-vous pour votre salon, votre cuisine ou vos chambres ? Avez-vous besoin d’une ou de deux salles de bain ? Un balcon est-il indispensable ? Évaluez attentivement vos besoins, car si vous recherchez moins de mètres carrés, votre prix d’achat baisse logiquement. Et intéressez-vous aussi aux aménagements prévus par la commune. En périphérie d’une ville, une nouvelle desserte par le train peut par exemple faciliter vos déplacements. En ville, la construction d’un métro ou la rénovation d’un quartier sont des facteurs jouant sur la mobilité des habitants et la qualité de vie offerte. Autant d’aménagements qui feront prendre de la valeur à votre logement.

Comment obtenir un prêt immobilier dans le contexte actuel ?

Un projet immobilier se construit et se prépare. Voici quelques conseils pour vous donner toutes les chances de pouvoir emprunter auprès d’un établissement bancaire ou autre organisme prêteur :

Un projet immobilier se construit et se prépare. Voici quelques conseils pour vous donner toutes les chances de pouvoir emprunter auprès d’un établissement bancaire ou autre organisme prêteur :

- Disposer d’un apport suffisant pour payer les frais de notaire. Aucune loi ne l’impose. Toutefois, cette somme peut consolider votre crédibilité auprès de l’organisme prêteur. Vous optimisez votre profil emprunteur.

- Montrer une gestion raisonnable de vos revenus. Si vous parvenez à mettre une somme de côté chaque mois, vous prouvez à la banque votre capacité à bien gérer un budget. Il s’agit d’un facteur rassurant.

 

• Respecter votre taux d’endettement. Il correspond au rapport entre vos revenus et vos charges, liées à des emprunts existants. Ce rapport s’exprime en pourcentage. Il doit être inférieur à 35%, d’après la préconisation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Pour limiter ce taux, vous pouvez solder vos crédits à la consommation. De plus, pour faire baisser votre taux d’emprunt moyen et réduire le montant de vos intérêts, vous pouvez peut-être demander un prêt à taux zéro pour une partie de votre emprunt. C’est possible, notamment si vous envisagez de faire des travaux de rénovation énergétique. Enfin, vous pouvez agir sur la durée de votre remboursement. Quand vous remboursez sur 25 ans et non 20 ans, votre taux d’endettement recule.
• Chiffrer correctement votre projet. C’est un moyen efficace de rassurer votre créditeur. Si vous achetez un bien immobilier pour le mettre en location, sa rentabilité locative doit être précisément estimée. Si vous devez faire d’éventuels travaux (aménagement d’une cuisine ou d’une salle de bain, par exemple), les montants présentés doivent être réalistes.

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