Frais de notaire ou frais d'acquisition : de quoi parle-t-on ?
Les frais de notaire désignent les charges additionnelles pesant sur l'acquéreur lors de l'achat d'un bien immobilier. Ils représentent 2 à 3 % du prix de vente d'un logement neuf, contre 7 à 8 % du prix de vente d'un logement ancien. Ces frais, augmentant le prix de vente du logement, comportent des taxes prélevées pour le compte de l'État, des frais de formalités et les émoluments du notaire. Analysons-les.
Frais de notaire et droits d'enregistrement
Les frais de notaire sont constitués en majorité de taxes et droits d'enregistrement, prélevés au profit de l’État. Ces droits d'enregistrement comprennent la contribution de sécurité immobilière et la taxe de publicité foncière. Leur montant dépend de la valeur du bien immobilier, du département dans lequel il se situe et de son ancienneté. L'achat d'un bien ancien est soumis au barème normal. L'achat d'un bien neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) est soumis au barème réduit.
La taxe de publicité foncière (TPF) est répartie de la façon suivante.
- La taxe communale s'applique au taux normal de 1,20 %.
- La taxe départementale s'exécute au taux normal, compris entre 3,80 % et 4,50 %, ou au taux réduit de 0,70 %.
- Les frais d'assiette et de recouvrement, calculés selon la part départementale, s'appliquent au taux normal à 2,37 % ou au taux réduit de 2,14 %.
Le taux global maximal de taxe de publicité foncière est de 5,81 % pour un logement ancien. Il est de 0,71 % pour un logement neuf.
Les frais de formalités et débours
Les frais de formalités et débours qualifient les dépenses engagées par le notaire pour la constitution du dossier d'achat immobilier. Ces frais peuvent concerner la rémunération de prestataires ou le coût de différents documents.
Les émoluments du notaire : taux et montant
Les honoraires et émoluments des notaires sont encadrés par la loi. Ils sont fixés par la loi n°2015-990 du 6/8/2015, le décret n°2016-230 du 26/2/2016 et l’arrêté du 26/2/2016. En outre, l’arrêté du 28/2/2020 complète le dispositif. Ces honoraires et émoluments sont identiques quel que soit le client, le notaire ou l'implantation géographique.
Dans le cadre d'une vente immobilière, l'émolument du notaire est proportionnel au prix de vente TTC du logement. Son mode de calcul est constant, que le logement soit neuf ou ancien. Le barème des émoluments du notaire est le suivant.
- Tranche de 0 à 6 500 euros : 3,870 %.
- Tranche de 6 500 à 17 000 euros : 1,596 %.
- Tranche de 17 000 à 60 000 euros : 1,064 %.
- Tranche supérieure à 60 000 euros : 0,799 %.
Bon à savoir : la rémunération des notaires est soumise à la TVA de 20 %.
Frais de notaire réduits : quelles conditions pour en profiter dans l'immobilier neuf ?
Les frais de notaire dans l'immobilier neuf sont de 2 à 3 % du prix de vente du logement.
Qu'est-ce qu'une maison neuve ou un appartement neuf selon la loi ?
Un bien immobilier neuf est une maison ou un appartement n’ayant jamais été occupé. Pour avoir une définition précise, il faut se reporter à l'article 257, I.-2. 2 2° du Code général des impôts. Ici, le législateur indique qu'un logement neuf peut être construit ou en état futur d’achèvement (VEFA). A contrario, un logement ancien est une maison ou un appartement ayant fait l’objet d’une première vente.
Quel logement neuf peut bénéficier de frais de notaire réduits ?
Dans le cadre d'un achat dans l'immobilier neuf, des frais de notaire réduits peuvent s'appliquer sur les opérations suivantes :
- logements construits ou en VEFA (achat sur plan) ;
- contrat de construction de maison individuelle.
Frais de notaire réduits : quelles conditions pour profiter d'une remise sur émolument ?
Depuis le 1er janvier 2021, le notaire peut octroyer à l'acheteur une remise sur émoluments lorsque le prix de vente excède 100 000 euros. Cette remise est de 20 % maximum. Ce pourcentage peut aller jusqu'à 40 % pour certains types d'acte portant sur des biens ou des droits d’une valeur supérieure à 10 millions d'euros.
Frais de notaire réduits : quelles conditions pour en profiter dans l'immobilier ancien ?
Les frais de notaire sont calculés sur le prix de vente du bien immobilier. Moins le prix de vente est élevé, plus les frais de notaire sont réduits. Pour faire baisser le prix de vente d'un bien immobilier ancien, deux possibilités s'offrent à l'acheteur. Il peut négocier les frais d'agence ou déduire la valeur du mobilier.
Négocier les frais d'agence pour réduire ses frais de notaire
Les honoraires de l'agence immobilière peuvent être déduits du prix de vente du logement ancien avant le calcul des frais de notaire. Il s'agit ici de porter les frais d'agence à la charge de l'acquéreur. En effet, lorsque les honoraires d'un mandat de vente sont à la charge de l'acheteur, les droits de mutation sont calculés sur le prix net vendeur. À l'inverse, lorsque le mandat de vente est à la charge du vendeur, les droits de mutation se fondent sur le prix total du bien.
Déduire le mobilier des frais de notaire
La valeur immobilière d'un bien ne comprend pas les meubles qu'il contient. Pour réduire les frais de notaire, il est possible de déduire la valeur du mobilier du prix total du bien. La liste des meubles meublants est énoncée à l’article 534 du Code civil. Il s'agit de meubles destinés à l'usage et à l'ornement d'un appartement : lits, sièges, glaces, pendules, tables, etc.
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